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#Enjeux2020 – Logement : Lyon, Bordeaux et Strasbourg poussent les murs
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#Enjeux2020 – Logement : Lyon, Bordeaux et Strasbourg poussent les murs

actualisé le 29/11/2019 à 10h50

#Enjeux2020 – En vue des élections locales de mars 2020, les trois Rue89 locaux, Lyon, Bordeaux et Strasbourg proposent des regards croisés sur des problèmes communs à ces trois métropoles. Pour ce deuxième épisode, retour sur les problèmes de logement.

1. Strasbourg : loyers modérés et « flambée des prix » limitée


En 1995, Strasbourg construisait plus de 3000 logements par an. Un niveau qu’a retrouvé – et même dépassé – l’Eurométropole depuis 2009 après une grosse décennie autour de 1900 en moyenne, soit le seuil pour maintenir une population identique.

La majorité socialiste revenue aux affaires en 2008 après une parenthèse de la droite (2001-2008) a insisté sur un « rattrapage » du rythme de constructions. La moyenne s’élève à 3400 logements construits par an, une majorité de 2-pièces et 3-pièces (61%) pour 2 ou 3 occupants et très prisés des investisseurs pour leurs dispositifs de défiscalisation.

Ce nombre de livraisons excède les gains de population sur la même période (2980 habitants par an entre 2011 et 2016). Cet écart s’explique surtout par la diminution continue du nombre d’occupants dans chaque maison et appartement (2,12 en 2015 contre 2,98 en 1968). Depuis 2011, la métropole s’est remise à accueillir des familles (+143 par an) alors qu’elle en perdait plusieurs centaines chaque année depuis 1999.

Le deuxième mandat en 2014-2020 a gardé ce rythme et cet objectif. Principal changement, une meilleure implication des communes de première et deuxième couronne dans la répartition des constructions et notamment des logements sociaux. La conséquence d’une coalition gauche-droite inédite à l’Eurométropole, qui a impliqué les maires des alentours.

Concernant le parc de logements sociaux, la proportion s’élève désormais à 30% à Strasbourg contre 19% en 2008 et 25% à l’échelle des 33 communes de l’agglomération. La loi impose un taux de 25%. Le « rattrapage » n’a pas permis d’enrayer le nombre de demandeurs, de 12 000 en 2008 à 24 000 en 2020, sur fond d’augmentation de la pauvreté : Strasbourg est devenue la ville avec le 3ème plus fort taux de pauvreté, soit un quart de la population et la métropole la plus inégalitaire depuis la fusion Aix-Marseille.

« Flambée des prix » limitée à Strasbourg

Globalement, la politique a limité une potentielle « flambée des prix » comme dans d’autres grandes villes. Les prix médians dans l’ancien étant autour de 2500€ le mètre-carré, il n’y a guère de barre symbolique qui émerge dans le débat politique, comme les 10 000€ à Paris.

Dans le neuf, cette limitation est un peu moins visible. Les prix ont augmenté de 19% entre 2010 et 2018, soit 2,5 fois l’inflation, à plus de 3500€ le m2. Sur une opération de luxe près du centre-ville, la rénovation d’un ancien Hôtel des Postes, un prix a plus de 9000€/m² est tout de même affiché pour un 6-pièces et les autres appartement bien à plus de 6000€.

Strasbourg n’a pas comme d’autres grande ville de « société foncière » qui permet d’acheter des terrains pour que leurs prix ne soient pas répercutés dans les ventes. En cette fin 2019, elle vient de voter des prises de participation dans une société de ce type.

Face à la mairie, le Nouveau Lieu de Strasbourg (Nolistra) et ses façades multicolores est devenu l'un des emblèmes des opérations immobilières denses et critiquées. ©JFG / Rue89 Strasbourg

Face à la mairie, le Nouveau Lieu de Strasbourg (Nolistra) et ses façades multicolores est devenu l’un des emblèmes des opérations immobilières denses et critiquées. ©JFG / Rue89 Strasbourg

Loyers modérés

Concernant les loyers, la modération est plus visible. « En 3 ans, les loyers privés ont augmenté de 0,3% pour rester à un prix médian 10€/m², ce qui reste une moyenne plutôt basse en France. Mais le marché reste tendu. En juillet, il n’y avait plus aucun studio en location, alors que 41% des foyers sont occupés par une seule personne », résume Syamak Agha Babaei le vice-président de l’Eurométropole en charge du logement, un ancien du PS qui sera sur la liste des écologistes.

Les différentes candidats s’accordent à dire que le Plan local d’urbanisme de fin 2016, même quand ils l’ont voté, est « caduque ». Pour autant, aucune liste ne s’engage à réduire ce fameux objectif de 3000 logements par an jusqu’à 2030, qui permet un accroissement de la population (27 000 logements pour maintenir le nombre d’habitants et 18 000 pour en gagner). Plus que de chiffres, les candidats parlent de « coefficients d’occupation des sols et d’espaces verts », de l’éloignement des axes pollués, d’améliorer les « formes urbaines ».

Enfin, plusieurs mécanismes successifs ont tenté « d’encadrer » les offres de location de meublés type Airbnb, notamment limiter à deux appartements par individus, une immatriculation obligatoire et désormais l’accord de la co-propriété pour « un changement d’usage ». Mais cela n’enraye pas la dynamique des locations saisonnières. On estime à 400 logements « perdus » chaque année à Strasbourg et environ 10% le nombre de logements « perdus » dans le centre-ville. Les élus assurent vouloir dissocier la location ponctuelle de son logement d’habitation et les locations à l’année.

2. Bordeaux : des nouveaux logements, stop ou encore ?

Bordeaux Métropole a couru pendant des années après le million d’habitant (cet objectif était pour 2030 ; elle compte actuellement à 750000 habitants), pour des raisons de prestige ou par volonté d’éviter l’étalement urbain, en concentrant dans l’agglo les nouveaux arrivants en Gironde.

Alain Juppé parti, les candidats à sa succession prennent aujourd’hui des distances avec cet objectif, synonyme à tort ou raison de dégradation de la qualité de vie – embouteillages monstrueux, manque de places de stationnement, écoles saturées, flambée des prix des logements…

C’est pour ces raisons, et sous la pression des riverains, que les maires des principales communes de la métropole (Mérignac, Pessac, Talence…) mettent le frein à main sur les permis de construire. Même Vincent Feltesse (ex PS), qui a présidé la CUB de 2007 à 2014 en cogestion avec Alain Juppé, et lancé l’opération « 50000 logements » pour densifier l’habitat autour des axes de transport en commun, tempère.

Désormais candidat (sans étiquette) à la mairie de Bordeaux, il parle de moratoire sur les nouveaux quartiers en construction (Euratlantique, Brazza, Bastide Niel…) si les services publics et la qualité de vie n’y sont pas au rendez-vous. Thomas Cazenave (La république en marche) suggère lui un audit de ces opérations d’aménagement, tandis que Pierre Hurmic et les écologistes veulent stopper l’artificialisation des sols, et donner la priorité à la rénovation et/ou la réquisition des logements vides.

Le paradoxe est pourtant criant, limite embarrassant : doit-on cesser de bâtir dans la métropole alors que celle-ci traverse des crises du logement étudiant et de l’hébergement d’urgence, illustrée par la récente série d’expulsions de squats ou la polémique sur les refus du 115 ? Et alors que les prix exigés pour habiter ont éloigné les Girondins de la métropole, nourrissant la colère des « gilets jaunes » ?

Le quartier Bastide Niel en construction ©SB/Rue89 Bordeaux

Le quartier Bastide Niel en construction ©SB/Rue89 Bordeaux

En matière de logement, la politique de l’offre ne marche pas

Mais les élus et candidats locaux commencent à partager ce constat : en matière de logement, la politique de l’offre ne marche pas. Malgré un nombre de mise en chantier record – plus de 9000 logements par an dans la métropole depuis 2016, dont 2000 à Bordeaux -, se loger n’a jamais coûté aussi cher à Bordeaux : les loyers ont augmenté de 16% entre 2010 et 2018, bien plus que l’inflation ; les prix à l’achat ont quasiment doublé – de moins de 3000 à près de 5000 euros le m2 en moyenne (moins de 4000 dans la métropole), portés par la spéculation immobilière liée à l’arrivée de la LGV Paris-Bordeaux en 2017, et la forte l’attractivité de la ville.

Les conclusions qui en sont tirées divergent cependant… Pour Nicolas Florian, successeur d’Alain Juppé à la mairie, pas question de freiner l’arrivée de nouveaux habitants – il estime que la ville centre pourrait accueillir 300000 habitants, contre 250000 actuellement.

« On n’a pas de problème d’offre car on construit beaucoup de logements, mais de structure de l’offre, juge le maire de Bordeaux. L’offre locative est notamment insuffisante car le phénomène Airbnb a vampirisé le marché dans le centre-ville. »

Volonté de renforcer les contrôles d’Airbnb

La Ville n’exclut donc pas de renforcer l’encadrement des locations saisonnières, qui ont détourné du marché traditionnel plus de 8000 logements, selon l’Observatoire national Airbnb, créé par le conseiller municipal socialiste Matthieu Rouveyre. Ce dernier préconise de baisser de 120 à 60 nuitées proposées à la location saisonnière pour les particuliers.

Thomas Cazenave, rappelle qu’une telle décision n’est pas du ressort des communes, mais rejoint l’opposant PS sur la nécessité d’accroître les contrôles, la majorité des annonces étant illégales. Le candidat macroniste suggère de confier cette mission à une entreprise privée, comme pour le stationnement à Bordeaux.

Ce dernier veut en outre stimuler l’accession abordable à la propriété,  destinée à des ménages répondant des plafonds de ressources (de 2 500 € par mois pour une personne seule à 5 000 € par mois pour une famille avec 2 enfants). La Ville a commercialisé dans ce cadre 1600 logements depuis 6 ans, Thomas Cazenave propose de construire pendant son mandat 7000 logements à la moitié du prix du marché – actuellement de 4444 euros le m2 dans le neuf.

Il consacrerait pour cela un investissement de 300 millions d’euros à cette opération, et créerait pour la piloter un office foncier solidaire (OFS). Un tel organisme, récemment lancé à Lyon, achète des terrains dont il reste ensuite propriétaire, percevant ensuite un loyer (via un bail réel solidaire) des propriétaires des bâtiments qui y sont construits ; cela prévient par la suite toute tentative de spéculation foncière.

Un OFS est déjà en cours de création par plusieurs bailleurs sociaux, avec la participation à sa gouvernance de Bordeaux Métropole. D’autres sociétés HLM  vont instaurer un BRS (bail réel solidaire) comme Gironde Habitat sur le territoire d’Euratlantique.

Insuffisance du logement social

Le candidat En marche estime par ailleurs « peu réaliste » que Bordeaux puisse atteindre en 2025 son objectif de 25 % de logements sociaux (contre 18,49% actuellement, NDLR). La mairie de Bordeaux affirme au contraire que cet objectif sera atteint en 2025, grâce à un rythme de construction supérieur à 1000 logements sociaux par an.

Insuffisant toutefois pour répondre au besoin : 41 460 demandes de logements sociaux ont été enregistrées en 2018, soit 13% de plus qu’en 2016, pour seulement 8000 satisfaites… La Métropole s’est donné pour objectif de construire 3000 logement sociaux par an.

Encadrer les loyers ?

D’autres différences fondamentales s’observent entre les candidats à Bordeaux sur la question de l’encadrement des loyers.

Après l’avoir voté dans la cadre de la loi Alur lorsqu’ils étaient au gouvernement, puis n’avoir finalement laissé aux métropoles que le droit de l’expérimenter, les socialistes demandent à la mairie d’expérimenter cette mesure à Bordeaux.

Les loyers sont « relativement élevés au regard des revenus des ménages bordelais », reconnaît en effet un diagnostic de la Ville sur le secteur du logement :

« Les loyers moyens se situent autour de 15,5 €/m² (soit 421 € par mois en moyenne) pour les T1 dans les zones les plus chères et peuvent aller au-delà de 20 €/m². Un T3 se loue en moyenne à 730 € par mois. »

Mais Nicolas Florian, comme Patrick Bobet, refusent de tester leur encadrement. A l’instar d’Alain Juppé qui avait une première fois enterré cette idée, ils invoquent la « stabilité » des loyers dans l’agglomération ces dernières années, et l’outil de l’encadrement des loyers à la relocation.

Thomas Cazenave n’y est pas non plus favorable, de nouvelles règles pouvant selon lui « dissuader les propriétaires de mettre leurs logements sur le marché locatif, au profit d’Airbnb ». Il entend agir en revanche avec plus de volontarisme (incitation fiscale, voire contrainte) contre la vacance, avec l’objectif de diviser par deux le nombre de logements vide (10590 à Bordeaux, deux fois plus dans la métropole). La mairie tempère : selon elle, la vacance structurelle (plus de 1 an) représente « seulement » 5099 logements, soit 3,3% du parc.

La plupart des candidats jugent enfin que la Ville et la métropole doivent davantage acheter ou préempter des terrains pour lutter contre la spéculation, notamment via l’établissement public foncier (EPF) de Nouvelle-Aquitaine.

Selon Vincent Feltesse, « c’est un outil d’autant plus indispensable que les prix continuent à flamber comme le rappelle la Chambre des notaires ». En février 2019, celle-ci a dressé « un constat simple et inédit : les trois plus fortes hausses mesurées, dans 81 villes françaises et sur un an, concernent des communes de la métropole ».

Sur le podium des villes qui ont vu leurs prix exploser en 2018, on trouve Pessac (+16,4%), Mérignac (+13,6%) et Bordeaux (+12,7%).

3. Petites surfaces et envolée des prix : Lyon se parisianise

Si Lyon ne connaît pas (encore) une crise du logement de l’ampleur de celle de la région parisienne, se loger devient de plus en plus compliqué, particulièrement dans le centre de la métropole (Lyon+Villeurbanne).

Il n’a jamais été aussi cher d’y acheter un logement. Un chiffre : le prix du m² atteint désormais 5 440 € dans l’ancien.

Depuis dix ans, les prix s’envolent littéralement à Lyon. Voir l’évolution des prix relevée par la chambre des notaires du Rhône.
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Le président de la Métropole actuel et candidat à sa propre succession, David Kimelfeld, n’a de cesse de déclarer qu’il ne veut pas être le président des « 10000 €/m² ». Un prix que l’on atteint déjà sur certains projets neufs.

Aujourd’hui, l’aspirant propriétaire qui souhaiterait s’établir à Lyon risque de devoir revoir ses prétentions à la baisse, dans le neuf comme dans l’ancien. Pour un T2 d’environ 50 m² sur la Presqu’île, il lui faudra aligner environ 300 000 €, et entre 350 000 € et 400 000 € pour une poignée de m² supplémentaires. La palme revenant à ce T2 de 35 m² affichant fièrement son balcon de 4 m² aux Cordeliers, pour la modique somme de 400 000 €.

Les moins aisés poussés en périphérie par les prix de l’immobilier

Et quand les prix restent identiques pour des appartements neufs, ce sont les surfaces qui rétrécissent. Une tendance favorisée par la loi Pinel qui permet une défiscalisation jusqu’à 300 000 euros, soit un T2 voire un T3 maximum. Les familles partent donc en périphérie, où les loyers sont plus accessibles et les logements plus grands. Ce qui rajoute des trajets domicile-travail, de quoi grever malgré tout leur budget comme l’ont rappelé les « gilets jaunes ».

Quant aux familles avec deux enfants, elle n’auront d’autres choix que d’aller s’expatrier dans le 9e ou le 5e arrondissements de Lyon pour trouver des T4 entre 150 000 € et 200 000 €. Dans le centre il faudra compter plus d’un million d’euros en moyenne, jusqu’à 1,5 million dans le 6e, soit 12 000 €/m².

A la location aussi, la situation est également préoccupante. A en croire les chiffres de l’Observatoire local des loyers de l’agglomération lyonnaise, le loyer médian au m² à Lyon a augmenté de 0,3 €, passant de 11,9€/m² en 2016 à 12,2 €/m² en 2018, et jusqu’à +0,7 €/m² sur la même période dans le centre-ville. A l’échelle de la métropole, le prix au m² a également augmenté bien que plus légèrement avec 11,2 €/m² en 2016 avant de stagner à 11,4 €/m² depuis 2017.

Le bonheur d’Airbnb

Depuis 2017, le volume de logements mis en vente sur Lyon et Villeurbanne a diminué de 20% d’après la chambre des notaires du Rhône. Aujourd’hui, la demande est donc bien supérieure à cette offre réduite, ce qui permet aux propriétaires et aux agences de faire la fine bouche.

La hausse des prix de l’immobilier lyonnais fait le bonheur de la plateforme de location. D’après les chiffres de l’Observatoire Airbnb repris dans un dossier de presse de la Métropole de Lyon, il y avait sur Airbnb pas moins de 11 211 annonces de location (chiffres arrêtés à fin mai 2019). Nombre d’entre elles, hors de prix, se trouvant dans les quartiers touristiques : la Presqu’île, le Vieux Lyon ou encore la Croix-Rousse.
Depuis le 1er janvier 2019, Airbnb limite la durée de location dans une vingtaine de villes en France. A Lyon, pour louer sa résidence principale plus de 120 nuitées par an, ou pour louer un bien qui n’est pas une résidence principale, il faut respecter plusieurs conditions : remplir un formulaire, remplacer le bien par un bien similaire sur le marché immobilier s’il est dans le centre-ville…
Mais d’après la Métropole de Lyon, sur les 11 211 annonces recensées fin mai 2019, seules 15,05% d’entre elles respectaient la réglementation.

Logements sociaux : des temps d’attente interminables

Quant aux logements sociaux dont peuvent bénéficier les plus précaires, il n’y en a pas assez. Malgré « plus de 11 000 logements sociaux attribués chaque année » et « 15 545 logements sociaux financés entre 2015 et 2018 » d’après les chiffres de la Métropole de Lyon, la file d’attente ne cesse de s’allonger. +50% entre 2015 et 2018, passant de 50 000 demandes en 2015 à 77 000 en 2018.
Ces chiffres sont à rapprocher de ceux de la construction de logements « libres » :

« Plus de 8 500 logements sont construits chaque année depuis 2015 », scande un dossier de presse de la Métropole de Lyon.

Un nombre insuffisant au regard de l’attractivité d’une métropole de 1 381 249 habitants (Insee, 2016). Les chiffres de l’Insee montrent qu’entre 2006 et 2016, la population a augmenté de plus de 120 000 habitants, dont un tiers dans la ville de Lyon.

D’après le dernier inventaire de la préfecture du Rhône concernant les respect de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU), sur les 267 communes que compte le Rhône (208 pour le département, 59 pour la métropole de Lyon), 45 sont en-dessous du seuil légal pour la période 2014-2016. Parmi celles-ci, huit communes du Grand Lyon ont été sanctionnées : Charly, Craponne, Genay, Mions, Oullins, Saint-Didier-au-Mont-d’or, Sainte-Foy-lès-Lyon et Tassin-la-demi-lune.

Les chiffres pour la métropole de Lyon ont relativement meilleure mine : en 2015, il y avait 23,98 % de logements sociaux dans la métropole. Avec 19,77% d’HLM, la ville de Lyon est loin d’atteindre le pourcentage minimal imposé par la loi SRU. D’après les données du ministère de la cohésion des territoires, Lyon a jusqu’à 2025 pour atteindre l’objectif imposé de 25% de logements sociaux. Un enjeu de taille, que les candidats et candidates aux élections 2020 devront placer au cœur de leur programme.

Un immeuble dans le nouveau quartier Confluence à Lyon. Crédit Romain Chevalier/Rue89Lyon

Nouvel immeuble dans le quartier Confluence à Lyon. Crédit Romain Chevalier/Rue89Lyon

Des premières petites mesures pour aider à accéder à la propriété

Le président de la Métropole de Lyon, David Kimelfeld, a annoncé début juin son intention de « reprendre la main » sur le logement via un « plan d’urgence pour l’accès au logement » (Pupal).

Pour remédier au manque de logement, le vice-président de la Métropole en charge de l’urbanisme et du logement Michel le Faou a expliqué que le budget alloué aux réserves foncières allait être doublé pour atteindre 40 millions d’euros. Sans oublier le nouveau PLU-H adopté le 13 mai dernier qui promet la création annuelle de 10 000 logements neufs pour les deux ans à venir.

Le 30 septembre, la Métropole a adopté la création d’un office foncier solidaire (OFS). Un dispositif similaire baptisé Orsol existe déjà à Villeurbanne depuis fin 2018. L’OFS prendrait en charge le coût du foncier pour les personnes accédant à la propriété pour la première fois, ne leur laissant à payer que le coût du bâti. Ce qui devrait réduire de 20 à 30% le prix d’achat à en croire Michel le Faou. Chaque année, 900 logements pourraient bénéficier du dispositif. Pour un budget de 4 millions d’euros.

François-Noël Buffet, le candidat LR aux élections métropolitaines de 2020, a réagi en estimant cet office ne répondait pas au problème de fond d’embrasement des prix du foncier.

>> Ce paragraphe sur Lyon est un extrait de l’article #Enjeux 2020 – Crise du logement à la lyonnaise

L'AUTEUR
Rue89 Strasbourg, Rue89 Bordeaux et Rue89Lyon

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