Société 

Les loyers baissent en 2015 surtout à Lyon et Villeurbanne

actualisé le 16/09/2015 à 16h37

L’association Clameur, qui réunit bailleurs et grands groupes immobiliers privés, a publié son étude sur la conjoncture actuelle des loyers en France. Elle montre une nette baisse des loyers dans le parc privé depuis janvier 2015 au niveau national, y compris dans les grandes villes métropolitaines. A Lyon, le coût des loyers connaît une des chutes les plus importantes.

Moins 3,6% de baisse. C’est l’évolution des loyers (à la relocation et location nouvelle) à Lyon sur les huit premiers mois de l’année selon l’étude de Clameur. Lyon est la ville de plus de 150.000 habitants en France qui a connu la plus forte baisse du niveau des loyers dans le parc privé juste derrière Marseille (-5,2%). En prenant en compte les villes de plus de 100.000 habitants, Villeurbanne est la ville qui enregistre la plus forte baisse : -7,2% en 2015.

Les loyers ont connu une baisse de 1,4% en moyenne en France sur la même période selon l’étude, ce qui représente une première depuis 1998. A Bordeaux, Reims et Le Mans, seules grandes villes où les loyers ont augmenté, l’évolution est minime, comprise entre 0 et 1%. (voir tableau ci-dessus)

Sur l’ensemble de la Région Rhône-Alpes, l’évolution des loyers est de -3,1% tous types de biens confondus. Dans la région, selon l’étude de l’observatoire le m2 se loue en moyenne 11,3€ en 2015 contre 11,7€ en 2014 (et 11,4€ en 2013 ou 11,2€ en 2012). Dans le détails, la Loire est le département où les loyers sont les plus bas et la Haute-Savoie le département qui propose les plus élevés.

 

Des loyers qui baissent avec les revenus des locataires

Après une hausse en 2014 (2,1%) et 2013 (1,8%), les loyers à Lyon ont malgré tout augmenté moins vite que l’inflation entre 2011 et 2015. Entendu que cette dernière est de l’ordre de 1,1% par an en moyenne, la progression des loyers à Lyon ces quatre dernières années est de 0,6%.

Selon Clameur, la baisse des loyers est surtout significative pour les petits logements (studio et 1 pièce) dont les loyers reculent deux fois plus vite que le marché. Les loyers des 4 pièces augmentent mais « à un rythme particulièrement faible ».

Le rapport estime que la baisse des loyers s’explique globalement par une baisse des revenus et des moyens des locataires. Les loyers étant donc plus sensibles aux revenus des locataires qu’au prix de la pierre.

« Le changement de rythme de progression des loyers constaté depuis 2006 a évidemment accompagné le ralentissement de l’activité locative privée observé dans le même temps sous l’effet des crises économiques qui se succèdent et de la paupérisation des candidats à la location »

Malgré cette baisse significative observée depuis le début de l’année, depuis 1998 les loyers ont tout de même augmenté en moyenne de 2,8% en Rhône-Alpes. La région reste, hors Île-de-France, l’une des régions les plus chères de France en matière de loyers avec PACA et le Nord-Pas-de-Calais. Dans cette relation de corrélation, cela signifierait donc que les revenus des locataires rhônalpins restent malgré tout plus élevés que la moyenne nationale.

La région Rhône-Alpes se distingue également par une mobilité locative toujours en berne contrairement à la moyenne nationale (1,2%). L’observatoire définit le taux de mobilité résidentielle comme suit :

« Le taux de mobilité résidentielle mesure la proportion de logements du secteur locatif privé qui sont remis chaque année sur le marché : comme les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d’une relocation, cet indicateur permet d’apprécier l’activité du marché locatif privé. »

Avec un taux de mobilité de 27,2% contre 29,5% au plan national, elle présente une baisse de 0,4% de 2011 à 2015.

Les loyers ont peu varier en Rhône-Alpes en cas de relocation. La variation est de 0,1% en 2015 entre deux locataires et de 1,4% entre 2011 et 2015 quand elles sont respectivement de 6,9% et 7,4% en Île-de-France. Toutefois, avec ce taux de variation entre deux locataires la région reste parmi celles présentant les plus fortes hausses en France.

L’encadrement des loyers, bientôt en place à Grenoble, fortement critiqué

Clameur, à travers Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université Paris Ouest responsable de l’étude et par ailleurs directeur scientifique de l’association, s’est penché sur l’impact de l’encadrement des loyers prévu dans la loi ALUR dite Duflot. Ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou lors d’un renouvellement, le loyer hors charges d’un logement ne peut désormais excéder de 20 % le loyer médian de référence.

Pour l’heure le dispositif n’est en place qu’à Paris et ce depuis le 1er août 2015. L’agglomération de Lyon fait partie des territoires retenus et en capacité de mettre en place ce dispositif. Un dispositif qui a peu de chance de voir le jour dans la Métropole puisque Gérard Collomb y est fermement opposé.

C’est une question de riverain à laquelle le maire de Lyon avait répondu sur le site questionnezvoselus.org :

« Pour que l’on puisse imaginer encadrer des loyers, il faut nécessairement des propriétaires et des locataires. Le dispositif proposé, couplé à la loi Alur, a entrainé une fuite des investisseurs. La production de logement a donc chuté de manière significative au niveau national (-27% de logements produits en 3 ans) simplement du fait de cette annonce. Plutôt que d’encadrer les loyers, il est plutôt nécessaire d’assurer la fluidité du marché. […]

Sur l’agglomération lyonnaise, le marché locatif est sain parce que nous menons avec l’ensemble de la profession (bailleurs sociaux, promoteurs, communes…) un travail partenarial constant qui permet de réguler le marché. »

En revanche une autre agglomération de la région devrait assez rapidement mettre en place ce dispositif : Grenoble. Après Lille (prévu pour fin 2015), la capitale iséroise serait la troisième ville française. Sa mise en place, après la création d’un observatoire local des loyers, est prévue pour fin 2016.

D’ici là, Clameur prévoit à Paris « un impact considérable ». L’étude prévoit une baisse de la rentabilité locative :

« La rentabilité locative devrait en effet diminuer sensiblement, tant sur le flux que sur le stock et conduire les bailleurs à restructurer leur patrimoine. Les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives d’une partie de leurs immeubles pourront baisser jusqu’à 30 % (pour les 10 % supérieurs du marché) vont préférer la réalisation de plus-values en capital à la détention de ce type d’actif, d’autant que le marché parisien de l’ancien se redresse rapidement et que la demande de logements à acheter est forte. »

Mais elle prédit également un mécanisme d’éviction des plus modestes du marché locatif parisien :

« Mais les risques concernent aussi la cohésion sociale : si le parc locatif privé se réduit sous l’effet du désengagement d’une partie des propriétaires bailleurs, la contraction de l’offre locative nouvelle va accroître la concurrence entre les candidats à la location aisés qui cherchent à accéder « à tout prix » à un logement urbain et les ménages modestes qui n’ont pas la capacité financière à résister. Le mouvement d’éviction des ménages modestes qui s’est amplifié sur Paris depuis le début des années 1980 ne devrait donc que se renforcer, à l’avenir. »
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L'AUTEUR
Bertrand Enjalbal
Bertrand Enjalbal
Journaliste à Rue89Lyon
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